昨日の日経新聞に「不動産会社から、保有する土地の上に賃貸アパートを建てると土地の評価額が下がり相続税が節税になる、とすすめられましたが、どういうことですか？」との質問が載っていました。

 

その質問に対して税理士が「節税のつもりでも、不動産経営に踏み出すことを自覚する必要がある。」と答えていました。

 

本当に、その通りだと思います。

 

不動産会社は、賃貸アパートを建ててもらって自社の利益に繋げたいので、このような「節税」を売りにした営業トークを並べてくるものです。
「節税」という言葉だけに食らい付き、安易にアパート賃貸経営に手を出すことはリスクがあります。

 

確かに、保有する更地の上に、賃貸アパートを建てると土地の評価額は下がり、相続税の節税に繫がります。

 

更地で持っているよりも、他人の権利を介入させることで、その土地を自由に使うことに制限がかかることから、その分、土地の評価額は下がります。

 

例えば、更地の相続税評価額が1億円の宅地の上に賃貸アパートを建てたとします。
（借地権割合60％、借家権割合30％、アパートは満室と仮定）
※借地権割合は地域によって異なります。借家権割合は全国ほぼ一律で30％です。

 

更地のままだと1億円の相続税評価額となりますが、賃貸アパートを建設した場合は、8,200万円にまで評価額が下がります。

計算式；　1億円×（１－60％×30％）＝8,200万円

 

税率が50％と仮定した場合、900万円の節税効果を生みます。

計算式；　（1億円－8,200万円）×50％＝900万円

 

この900万円の節税効果をどう捉えるかは、人それぞれだと思いますが、上述したように賃貸アパート経営から生じる可能性があるリスクを忘れてはいけません。

 

賃貸アパート経営から生じる可能性のがるリスクとは、ずばり「儲かるかどうか分らない」ということです。

 

上記で計算した相続税の節税効果も「全室、入居者で埋まっている」という好条件が前提であり、空室が目立つ場合には、節税の効果は弱まります。（空室について新たな入居者の募集を行う等の一定の基準を満たさない場合。）

 

なにより、「空室が目立つ」場合は、その分、賃貸収入も入ってきません。十分な売上げが確保できないことは賃貸アパート経営では大きな痛手となります。

 

そして、万が一利益が出なくても、建物にかかる固定資産税や火災保険料は毎年かかりますし、入居者を募集するために、広告宣伝費も捻出しなくてはならないでしょう。

 

また、考えたくはありませんが、空室でなかったとしても、入居者が家賃をきちんと払ってくれないリスクもあります。（家賃滞納のリスク）

そのような場合であっても簡単に「出て行ってくれ。」とは言えないのです。

 

その他にも管理会社への手数料の支払いや、借入金の利息の支払い、原状回復費などのコストも利益を圧迫するものとなります。

 

また、不動産所得に対する所得税や住民税が課税されます。（相続税が節税になっても、これらの税金が新たに発生。）
経理や確定申告の手間も生じますし、もしご自分で経理や申告が出来ず税理士に依頼する場合は、税理士に対する報酬もかかってきます。

 

これらのことを踏まえて、「はたして儲かるのか？」「運営はできそうか？」ということを慎重に検討する必要があります。

 

相続税は節税になっても、「結局、お金がたくさん減ってしまった」という状態になると本末転倒ですから。

 

なお、アパート経営をすすめる不動産会社は、奨めてくる際にシミュレーション表を提示してくることがありますが、これはたいてい「うまく利益がでているバージョン」です。
その通りにうまく青写真が描けるとはかぎりません。

 

「不動産経営に前々から関心があった。」「やってみたい。」など別の部分で信念がある場合はまた別ですが、「節税」だけにとらわれるのは危険です。

 

今回のお話しだけでなく、「節税」と謳われるものには慎重な判断を要するものが多くあります
。節税になっても別のコストがかかってしまったり、「○○税が減っても△△税が増える」や、「Ａさんには節税効果があってもＢさんにはそれほど・・」みたいな現象はときとして起こります。

 

「節税になりますよ！」と営業マンに奨められてもよく分らないときは、すぐに飛びつかず、税理士に相談されるなど慎重なご判断ができるといいですね。

 

☆★☆　編集後記　☆★☆
先日、オフィスから1駅違いのクリニックに歩いて行きました。
船場センタービル内を歩きましたが、昭和な雰囲気が面白かったです。

 

ドレス屋さんとか

 

古本屋さんとか。

 

寄り道のお目当ては100均でした。

 

「えー、これも100円？」と思ったら200円でした。（それでも安い！）